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I contratti di locazione ad uso commerciale durante l’emergenza Covid-19

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Come funziona il credito d’imposta sugli affitti commerciali? Facciamo chiarezza sugli ultimi decreti e sulla circolare dell’Agenzia delle Entrate del 6 giugno.


L’attuale emergenza sanitaria provocata dal Covid-19, anche alla luce dei provvedimenti recentemente adottati dal Governo e dalle Regioni che, al fine del contenimento dei rischi di diffusione del contagio, hanno progressivamente imposto precise misure restrittive all’esercizio di attività economiche, ha prodotto da un lato una situazione di difficoltà economica delle imprese nell’adempiere alle obbligazioni contrattuali e dall’altra il rischio per i locatori/affittanti di non vedersi riconoscere il corrispettivo degli affitti.

Con specifico riguardo ai contratti di locazione commerciale e/o di affitto di azienda è bene rilevare come il Decreto Legge n. 18/2020 del 17 marzo, al fine di contenere gli effetti negativi derivanti dalle misure di prevenzione e contenimento connesse all’emergenza, abbia previsto all’art. 65 la concessione di un credito di imposta pari al 60 % del canone del mese di marzo 2020 per gli immobili rientranti nella categoria Catastale C1.

In questa categoria rientrano in linea di massima gli immobili adibiti a: barbieri, modiste, orologiai, nonché gli uffici telefonici, le ricevitorie postali, i banchi del lotto, le esattorie delle imposte dirette, le agenzie bancarie o assicurative, le biglietterie, le sale d’aspetto delle linee automobilistiche di servizio pubblico, posti in comuni locali che hanno ingresso diretto dalla strada pubblica e le comuni caratteristiche dei locali per bottega, i locali adibiti ad esposizione o a “music-store” ed in genere quei singoli o gruppi di locali – costituenti unità immobiliari – dove si effettua la vendita, con prevalenza al dettaglio, di merci, di manufatti, prodotti, derrate, e quei locali dove la vendita si accompagna con prestazioni di servizio come, ad esempio, trattorie e ristoranti, pizzerie, panetterie – intese come locali di vendita al minuto del pane – bar, caffè, ecc.).

Non rientrano, invece, nella platea dei beneficiari gli imprenditori che esercitano attività che, ai sensi del DPCM 11/3/2020, non erano obbligati a sospendere l’attività.

La finalità perseguita dal Decreto rilancio è quella di porre in essere delle misure in materia di salute, sostegno al lavoro e all’economia, nonché di politiche sociali connesse a un’emergenza che ha determinato una riduzione dei ricavi o dei compensi delle attività economiche a fronte dell’incidenza dei costi fissi quali, ad esempio, il canone di locazione, di leasing o di concessione di immobili delle piccole attività economiche

L’Agenzia delle Entrate ha fornito con la Circolare n. 14/E del 6 giugno 2020 i primi chiarimenti di carattere interpretativo e di indirizzo operativo riguardanti l’utilizzo di questa agevolazione. Viene precisato che l’importo da prendere a riferimento è quello versato nel periodo d’imposta 2020 per ciascuno dei mesi di marzo, aprile e maggio ed è comunque necessario che il canone sia stato pagato. In caso di mancato pagamento la possibilità di utilizzare il credito d’imposta resta sospesa fino al momento del versamento.

Si evidenzia inoltre che sono beneficiari del credito d’imposta per canoni di locazione degli immobili a uso non abitativo i soggetti che svolgono attività d’impresa, arte o professione, con ricavi o compensi non superiori a 5 milioni di euro nel periodo d’imposta precedente a quello in corso alla data di entrata in vigore del Decreto rilancio. Tra i beneficiari vengono annoverati anche gli enti non commerciali, compresi gli enti del terzo settore e gli enti religiosi civilmente riconosciuti. Per questi ultimi l’eventuale svolgimento di attività commerciali in maniera non prevalente rispetto a quella istituzionale non pregiudica la fruizione del credito d’imposta anche in relazione a quest’ultima attività.

La circolare chiarisce che il riconoscimento del suddetto credito d’imposta è subordinato alla diminuzione del fatturato o dei corrispettivi in ciascuno dei mesi di marzo, aprile e maggio di almeno il cinquanta per cento rispetto allo stesso mese del periodo d’imposta precedente e che prescinde dalla categoria catastale dell’immobile.

La condizione del calo del fatturato si applica esclusivamente ai locatari che esercitano un’attività economica. Per gli enti non commerciali non è prevista tale verifica con riferimento all’attività istituzionale. Per questi soggetti, quindi, il requisito da rispettare ai fini della fruizione del credito d’imposta (oltre al non aver conseguito nell’anno precedente flussi reddituali in misura superiore a 5 milioni di euro) è che l’immobile per cui viene corrisposto il canone abbia una destinazione non abitativa e sia destinato allo svolgimento dell’attività istituzionale.

Il credito d’imposta è utilizzabile in compensazione, nella dichiarazione dei redditi relativa al periodo d’imposta di sostenimento della spesa, o in alternativa può essere ceduto. La cessione può avvenire a favore del locatore o del concedente, oppure di altri soggetti, compresi istituti di credito e altri intermediari finanziari, con facoltà di successiva cessione del credito per questi ultimi.

In tutti gli altri casi, a ben vedere, la soluzione si presenta più articolata. Tuttavia, nell’ottica di un’esecuzione del contratto secondo correttezza e buona fede, è auspicabile in questa situazione cercare di giungere sempre ad accordi nell’interesse di entrambe le parti (conduttori e locatori) che consentano in via temporanea una ripartizione equa e proporzionale delle conseguenze negative dell’emergenza sanitaria.


 
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Maria Concetta Moscato

Laureata in Giurisprudenza. Ritengo che il lavoro di gruppo sia fondamentale poiché è in questo che è possibile costruire una visione comune.

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