Il Decreto Sostegni Bis ha introdotto varie novità per imprese e famiglie, tra cui il bonus prima casa per i giovani under 36.

Il Decreto Legge n. 73/2021, conosciuto come Decreto Sostegni bis, ha introdotto varie misure per imprese e famiglie. Tra le novità più importanti si segnala la possibilità per i giovani che non hanno ancora compiuto 36 anni di accedere al Fondo di garanzia sui mutui per la prima casa, ottenendo in concreto un prestito dalla banca per un importo pari all’80% del prezzo della casa garantito dallo Stato. 

Nello specifico, si tratta dell’acquisto della prima casa per quei giovani che hanno un Isee non superiore ai 40 mila euro annui, anche in assenza di un contratto di lavoro a tempo indeterminato. Lo Stato interviene azzerando le imposte sulla compravendita, sia qualora questa avvenga da un privato sia se si dovesse acquistare da una ditta di costruzioni.

Nel caso di acquisto da un privato, l’agevolazione si realizza eliminando le imposte di registro – ipotecaria e catastale – a carico del giovane acquirente, il quale dovrà pagare solamente l’imposta di bollo, le tasse ipotecarie e i tributi speciali catastali, per un totale di 320 euro.

Chi compra da una ditta – ovvero effettua una compravendita sottoposta a Iva – non dovrà versare le imposte di registro, ipotecaria e catastale. Anche in questo caso il compratore pagherà il bollo, le tasse ipotecarie e i tributi catastali. 

Per quanto attiene all’Iva, questa dovrà essere versata al venditore, ma l’acquirente matura un credito d’imposta (non rimborsabile) da spendere in diversi modi. Ad esempio, per pagare imposte di registro, ipotecaria, catastale, sulle successioni e donazioni, dovute su atti e denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito. O ancora per saldare l’Irpef dovuta in base alla dichiarazione dei redditi – da presentare successivamente alla data dell’acquisto – oppure per compensare somme dovute a titolo di ritenute d’acconto, di contributi previdenziali o assistenziali o di premi per l’assicurazione contro gli infortuni sul lavoro e sulle malattie professionali.

La nuova normativa per gli under 36 ha previsto, inoltre, agevolazioni anche sulle imposte da versare sul contratto di mutuo. In particolare, non dovranno essere corrisposte l’imposta sostitutiva e le imposte di registro, ipotecaria e di bollo.

Per poter beneficiare della misura in questione è necessario non possedere altri immobili, ovunque essi siano situati. Qualora si fosse  titolari, anche per quote, di una abitazione nello stesso Comune di quella da acquistare, questa andrà ceduta entro un anno dal rogito. Bisogna quindi spostare la propria residenza entro 18 mesi dal rogito nel Comune ove si trova l’immobile da acquistare. Altro requisito richiesto è che l’abitazione non sia di lusso, ossia accatastata nelle categorie A/1, A/8 e A/9.

In merito al reddito il richiedente deve presentare un Isee inferiore a 40mila euro. Da un primo esame della normativa è stato rilevato che nel caso in cui in una coppia uno degli acquirenti non avesse i requisiti per ottenere il beneficio, l’agevolazione si applicherebbe solo alla parte di valore imponibile relativa al compratore che possiede i requisiti. 

Se l’imposta di registro ordinaria dovuta per l’acquisto non agevolato è inferiore a mille euro, si dovrà comunque pagare un’imposta minima di mille euro, alla quale devono aggiungersi 320 euro d’imposta di bollo e tassa ipotecaria. In questo caso, richiedere l’agevolazione diventa sconveniente.

Per quanto attiene al profilo anagrafico, la norma prevede che il beneficio sia riservato solo ai «soggetti che non hanno ancora compiuto trentasei anni di età nell’anno in cui l’atto è rogitato». Facendo un esempio pratico, se Tizio stipula a giugno del 2021 e compie 36 anni a dicembre del 2021 non ha accesso all’agevolazione, al contrario di chi stipula a dicembre del 2021 e compie 36 anni a gennaio del 2022.

Inoltre, la legge non cita le pertinenze della prima casa, come cantine, soffitte e autorimesse. Sembra comunque corretto ritenere che le agevolazioni all’acquisto della prima casa comprendano anche le relative pertinenze.

Per fare il punto della situazione, si può affermare che le innovazioni introdotte sono essenzialmente due. Innanzitutto viene esteso l’accesso in via prioritaria al Fondo di garanzia per la prima casa anche ai giovani di età inferiore ai 36 anni. In secondo luogo, si stabilisce che per le richieste che possono essere presentate a decorrere dal 30esimo giorno dall’entrata in vigore del decreto legge e fino al 30 giugno 2022, la percentuale di copertura della garanzia del Fondo sia elevata fino alla misura massima dell’80% della quota capitale ogniqualvolta il soggetto finanziatore aumenti oltre l’80% il limite di finanziabilità dell’operazione, inteso come il rapporto tra l’importo del finanziamento e il prezzo d’acquisto dell’immobile, comprensivo degli oneri accessori.

Per completezza, si segnala che nel caso di insussistenza delle condizioni e dei requisiti per fruire dei benefici o di decadenza dalle agevolazioni, l’Agenzia delle entrate provvede a recuperare le imposte dovute, maggiorate di una sanzione amministrativa del 30% e degli interessi di mora.

Il governo ha introdotto la misura con l’obiettivo di sostenere i giovani al di sotto dei 36 anni, mentre nelle precedenti versioni il target di riferimento era quello dei soggetti under 35. Si tratta di giovani che ormai, sempre più spesso, non hanno una sicurezza lavorativa e che devono confrontarsi con contratti di lavoro precari, rimandando così la decisione di vivere in autonomia.

Il bonus prima casa dovrebbe aiutare i giovani a realizzare il sogno di una casa tutta propria. Solo con il tempo potremo rilevare i frutti di tale intervento, fermo restando che l’elemento indispensabile è il lavoro. E che senza quello nessun giovane può essere pienamente padrone del proprio futuro.